Arrendamento rural: como cobrar e retomar a terra por falta de pagamento

Quando o arrendador entrega uma área para exploração rural, normalmente a preocupação inicial não tem valor, não tem prazo e há confiança de que o contrato será cumprido. Se o pagamento não vem a questão deixa de ser apenas financeiro e a dúvida passa a ser outra: como cobrar o que é devido e, ao mesmo tempo, recuperar a terra sem transformar um direito legítimo em um problema jurídico ainda maior?

No arrendamento rural, o dono da terra não pode simplesmente agir como se o arrendatário fosse um invasor, pois se ele entrou na área por meio de um contrato e deixou de pagar, o descumprimento precisa ser tratado pelo caminho correto.

Na prática, muitos problemas começam porque o contrato foi feito apenas para regular o início da relação, e embora estabeleça qual é a área, qual é o preço e qual é o prazo, o documento nada diz sobre o que acontece se o arrendatário deixar de pagar, sendo justamente nesse momento que a ausência de uma cláusula bem estruturada cobra seu preço.

Se o contrato não deixa claro quando o pagamento vence, como deve ser feito, quais encargos incidem em caso de atraso, como será comprovado a dívida e qual fiscalização será apresentada diante do inadimplemento, o arrendador até pode ter o direito, mas terá mais dificuldade para demonstrá-lo de forma organizada ao juiz.

Além das cláusulas claras, é importante que o contrato esteja acompanhado dos comprovantes de pagamento acima, da demonstração dos valores em aberto, de eventuais mensagens trocadas, recibos, notas e extratos, bem como de qualquer documento que ajude a mostrar o que foi combinado e o que deixou de ser cumprido.

Lembre-se de que, antes de pedir a retomada da área, o arrendatário deve ser formalmente comunicado sobre o atraso, o valor cobrado e a necessidade de regularização, mediante o envio de uma notificação clara, com a indicação expressa de quais parcelas não foram pagas, qual o valor atualizado, qual prazo está sendo concedido para regularização e qual a consequência caso o subsídio seja quitado.

Se mesmo assim o pagamento não ocorrer, o caminho é a rescisão do contrato e a retomada da área pela medida judicial adequada. Logo, para que a desocupação seja rápida, é preciso ter cuidado com as cláusulas do contrato, já que é comum encontrar cláusulas simplistas para o caso de atraso, evitando a rescisão automática do contrato descumprido e a cláusula imediata da terra.

A inclusão de cláusula simplificada é limitada, mas o arrendamento rural possui regras próprias, inclusive quanto à possibilidade de regularização da mora em determinadas situações. Por isso, uma cláusula mal construída, pode gerar uma falsa sensação de segurança quando, na verdade, pode acabar aumentando o tempo necessário para a retomada da terra arrendada.

O ideal é que a cláusula de inadimplência diga quando houver atraso, como o débito será calculado, qual a forma de notificação, se houver prazo para regularização, em que possivelmente o contrato será rescindido e como será feita a devolução da área. Quanto mais claro o caminho, menor o espaço para improvisar e, consequentemente, menos tempo perdido pelo dono da terra.

Nesse cenário, se o arrendatário sair da área, como fica eventual trabalho pendente? Haverá prazo para retirada de máquinas, animais, insumos e estruturas móveis? Cercas, estradas internacionais, pastagens e benfeitorias deverão ser devolvidas em qual estado? Haverá vistoria final? Quem responde por dano ao solo ou por uso diferente do combinado?

Essas perguntas também evitam que, depois da falta de pagamento, surja uma segunda discussão, agora sobre a forma de devolução do imóvel que, novamente, pode exigir mais tempo do proprietário rural.

Assim, a vistoria inicial e a vistoria final são medidas simples e muito importantes nos contratos de locação, pois, se o locador registrar como a área foi entregue, constando a descrição mínima, fotos e indicação das condições de uso, poderá dispor de mais elementos para avaliar depois se a terra foi conservada ou se ocorreu dano a reparar.

No campo, a confiança continua tendo valor, mas quando há inadimplência e é preciso retomar a terra, a confiança sozinha pode tornar a cobrança da e a recuperação da área, providências muito demoradas para o proprietário rural, algo que um contrato bem estruturado, firmado antes do negócio, ajuda a evitar.

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Autor:

Guilherme Prado é advogado, graduado pela Universidade Federal do Paraná (UFPR) e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pelo Centro Universitário Curitiba (UNICURITIBA). Sua atuação é direcionada à condução de casos estratégicos e de alta complexidade, envolvendo questões jurídicas multidisciplinares, com ênfase nas áreas de Direito Agrário, Imobiliário, Civil, Empresarial, Tributário e Processo Civil. Possui formação complementar em Direito Digital, Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) e Programação Neurolinguística (PNL), desenvolvendo atuação diferenciada na prevenção de litígios, estruturação de soluções jurídicas e condução de demandas judiciais relevantes.